T家パパのマイデスク

分譲購入のポイント・グランドパレス上新庄のモデルルーム見学

これで3度目となるモデルルーム見学に行ってまいりました。

今回のグランドパレス上新庄については完成した物件だったので実物を見ることができました。

 

今回も来場者特典をしっかり頂きました!

チラシには商品券1,000円分と記載されていましたが、

ブランズシティ上新庄と同様、関西スーパーの商品券でした。

 

今回のモデルルーム見学で担当になった営業の方は正直ハズレとしか言いようがありません。

何というか「引き笑い」「あ、知らないんすか?」みたいな小馬鹿にした感じに取れてしまう(本人には自覚が無いように思えましたが)態度が気に入りませんでしたね。

 

営業の方だけでマンションを決めることはありませんが、

検討の際の要素の一つになるのは間違いありません。

 

ブランズシティ上新庄の営業の方は「営業上手いな」と感じるようなトークだったので、やっぱり営業はしゃべりが大事なんだと再認識した日でした。

 

ともあれ見学で得たものもあったのでご紹介していきます。

 

 

分譲マンション

 

上新庄付近の分譲マンション状況

家賃の目安

ウエリス相川、ブランズシティ上新庄、グランドパレス上新庄と上新庄の辺りにある新築マンションは3軒回りました。

これで上新庄付近の新築マンションおおよその金額が見えてきました。

 

70㎡で4,000万円前後

65㎡で3,500万円前後

 

とりあえず、このあたりの金額が基準になりそうです。 

最初見だしたときには2,500万円ぐらいかなと考えていたのですが、そうは問屋が卸さないという状況ですね。

現実は甘くありませんでした。

 

3棟を比べた感想

ウエリス相川、ブランズシティ上新庄、グランドパレス上新庄の3棟モデルルーム見学にいきました。

はっきりいってドングリの背比べのレベルです。

どこが特別に良いとか、特別に悪いとかはありません。

 

価格帯も似たり寄ったりなので、ざっくり比べると同じです。

もちろん管理費がどうとか細かく見て行くと差は出てきます。

 

総合的に見て個人的にいいなと思ったのは「ブランズシティ上新庄」でした。

値段は多少高めですが、関西スーパー直通、車の乗り降りスペース、コンシェルジュ常駐と機能的によかったと感じました。

 

ウエリス相川については場所が悪いですね。

生活に不便であろうことがうかがえました。

あと、多少の正露丸臭が付近の工場から漂ってきていたのもマイナスです。

 

今回のグランドパレス上新庄については何というか良くも悪くも何もないといった印象を受けました。

その分、他の二軒と比べると値段が若干安かったです。

ちなみに野外駐車場は数が少なく先着順だそうで、見学の帰りには私の車に鳥の糞が落とされていました。。。

 

購入後のマンションを貸しに出す選択肢

今回の営業さんから聞いた話によると購入したマンションを賃貸物件として貸しに出している方もいらっしゃるようです。

「65㎡ぐらいのマンションで11~13万円程度で賃貸に出している」ところもあるそうです。

まぁ、物件として表記されているだけで実際に借り手がついているのかはわからないですが。。。

少なくとも私は上新庄で賃貸11万円なんて借りようとは思いませんしね。

 

選択肢としては有りなようです。

分譲マンションのメリットが一つ増えましたね。

 

マンションの管理費は上がる

これも今回聞いた話ですが「管理費は年々上がるもの」だそうです。

これはどこのマンションであろうが同じです。

 

ただ、上り幅に差があるのでマンションを購入する際は、管理費の上り幅も考慮しておく方が良いとアドバイスを受けました。

マンションの場合、ローンを払い終わったとしても管理費はずっと払い続けるというのは知っていましたが、管理費は年数が高い程上がるというのは知りませんでした。

 

その上り幅は最終的に約2倍~4倍まであるそうです。

これはかなり大きい額ですね。

仮に最初5,900円(グランドパレス上新庄)だとすると、倍で11,800円まであがります。

グランドパレス上新庄では管理費が安いので2倍が最大だと言っていました。

ブランズシティ上新庄はコンシェルジュや立体駐車場があるので管理費が高く、4倍ぐらいに上がるのだそうです。

 

今後のマンション価格 

営業さんのいうコトなので真に受けることはできませんが、営業さん的には「確実に上がる」とおっしゃられていました

大きく理由は2つです。

 

  1. 消費税増税
  2. ホテル業界の参入

 

1つ目は単純ですね。

消費税が10%になれば同じ物件を購入したとしても2%高い値段になるというものです。

 

問題は2つ目の方です。

このホテル業界の参入については近年の外国人観光客の増加に伴い、ホテルを建てる動きが活発になってきているようです。

そのせいで今まで土地を安く変えていたとしても、競争相手が増えたことにより土地の落札価格が上がってしまうのだそうです。

 

 

中古マンションを視野に入れる際の注意

新築で3,500万円ぐらいになってしまうので、中古マンションも視野に入れていく必要を感じました。

もちろん築年数が増えてくるので、安くなりますが当然もろくもなってきますね。

 

あと、今回管理費の話がでたのですが、管理費は必ず年々あがるので、中古マンションの方が管理費が高くなるという理屈です。

 

さらにローンの利率も新築と中古で変わってきます。

新築の場合、手当や不動産価値があり利率が下がるのですが、中古マンションの場合は新築と比べてローンの利率が高くなってしまいます。

 

その結果、新築3,000万円と中古2,600万円のマンションの場合、最終的には新築マンションの方が安く購入できるのだそうです。

 

この管理費とローンの利率を考慮すると「中古にすれば安くなる」というのは一概には言得なくなってきますね。

 

 

まとめ

マンションの相場感が分かってきたので、今後のマンション探しにかなり役に立っていくと感じています。

 

【目安】

70㎡で4,000万円前後 → 月額10万円前後

65㎡で3,500万円前後 → 月額8万円前後

 

あと、価格だけではなく後になるほど上がる管理費についてもしっかりチェックしておく必要がありますね。

これから上がるであろうマンションの価格を見込んで、しっかりマイホームを探していこうと思います。